Při koupi nemovitosti se dřív k ceně připočítávala ještě jedna nepříjemná položka – daň z nabytí nemovitých věcí. Tu už ale kupující neplatí. Daň byla zrušena a pro každého, kdo dnes kupuje dům, byt nebo pozemek, to znamená citelnou úsporu. V tomto článku si vysvětlíme, co zrušení znamená v praxi, co se změnilo u odpočtu úroků z hypotéky a na jaké náklady při koupi přesto myslet.
Co byla daň z nabytí a koho se týkala
Daň z nabytí nemovitých věcí byla daň, kterou stát vybíral při převodu nemovitosti za úplatu – tedy typicky při koupi domu, bytu nebo pozemku. Sazba činila 4 % z nabývací hodnoty, kterou byla zpravidla kupní cena. Od roku 2016 daň platil kupující, dříve prodávající.
U nemovitosti za čtyři miliony korun tak daň znamenala 160 tisíc korun navíc k ceně, financování a poplatkům. Pro mnoho kupujících, hlavně mladých rodin, to byla výrazná zátěž, kterou bylo potřeba zaplatit z vlastních peněz – na daň totiž hypotéka nestačila.
Kdy a jak byla daň zrušena
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena s účinností od září 2020. Zrušení navíc platí zpětně: týká se nemovitostí, u nichž byl proveden vklad do katastru s právními účinky od prosince 2019. Kdo tedy kupoval na přelomu let 2019 a 2020 a daň ještě nestihl zaplatit, už ji platit nemusel.
Zrušení daně bylo součástí širší úpravy, jejímž cílem bylo zjednodušit daňový systém a učinit pořízení vlastního bydlení dostupnějším. Pro kupující jde jednoznačně o dobrou zprávu – z ceny nemovitosti dnes neodvádíte státu nic navíc.
Co zrušení daně znamená pro kupující dnes
Hlavní dopad je jednoduchý: při koupi nemovitosti ušetříte ona 4 %, která dřív putovala státu. U bytu za tři miliony korun jde o 120 tisíc, u domu za šest milionů dokonce o 240 tisíc korun. Tyto peníze můžete použít na vlastní zdroje k hypotéce, na rekonstrukci nebo na vybavení.
Zrušení daně také zjednodušilo celý proces koupě. Odpadlo podávání daňového přiznání i nutnost mít hotovost na daň připravenou mimo úvěr. Koupě nemovitosti je tak dnes administrativně o něco jednodušší než před rokem 2020.
Vrácení už zaplacené daně
Pokud jste daň z nabytí v minulosti zaplatili, ale spadáte do období, na které se zrušení vztahuje (vklad do katastru od prosince 2019), máte nárok na její vrácení. O vrácení je potřeba finanční správu požádat. Lhůta pro podání žádosti je do konce roku 2026, takže pokud se vás to týká, neotálejte.
V praxi jde o to podat finančnímu úřadu žádost o vrácení přeplatku a doložit, že daň byla uhrazena. Pokud si nejste jistí, jestli na vrácení máte nárok, obraťte se na svůj finanční úřad nebo daňového poradce – může jít o desítky až stovky tisíc korun.
Co se změnilo u odpočtu úroků z hypotéky
Spolu se zrušením daně z nabytí se upravil i daňový odpočet úroků z hypotéky. Ten zrušen nebyl, pouze se snížil jeho strop. U bytové potřeby pořízené od 1. ledna 2021 platí snížený limit pro odpočet úroků 150 tisíc korun ročně, zatímco u starších případů zůstává původních 300 tisíc.
V praxi to znamená, že úroky zaplacené na hypotéce si od základu daně z příjmů můžete odečíst do uvedeného limitu, čímž si snížíte daň. Konkrétní dopad závisí na výši úvěru, úrokové sazbě i na tom, kdy jste nemovitost pořídili. Více o samotném financování najdete v článku Hypotéka při koupi nemovitosti.
Časový test při pozdějším prodeji
Pozor je třeba dát i na takzvaný časový test, který rozhoduje o tom, zda budete při pozdějším prodeji nemovitosti danit příjem z prodeje. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se tento test prodloužil z pěti na deset let. Pokud nemovitost prodáte dřív a nesplníte podmínky pro osvobození, může příjem z prodeje podléhat dani z příjmů.
Existují i výjimky, například když prostředky z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Tahle oblast bývá složitější, takže před prodejem nemovitosti, kterou nevlastníte dlouho, doporučuji situaci probrat s daňovým poradcem – i s tím vám rád pomohu zprostředit kontakt.
Na jaké náklady při koupi přesto myslet
I když daň z nabytí odpadla, koupě nemovitosti s sebou nese další náklady, se kterými je dobré počítat. Patří sem správní poplatek za vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, náklady na odhad nemovitosti pro banku a obvykle také odměna za právní servis a advokátní či notářskou úschovu kupní ceny.
Pokud kupujete přes realitní kancelář, odpadá vám starost o smlouvy, prověření nemovitosti i bezpečné předání peněz. Připravím vám realistický rozpočet celé koupě, abyste dopředu věděli, kolik budete potřebovat nad rámec samotné ceny a hypotéky.
Dobrá zpráva je, že většina těchto nákladů je v porovnání se zrušenou daní z nabytí výrazně nižší – souhrnně se nejčastěji pohybují v řádu jednotek až nižších desítek tisíc korun podle hodnoty nemovitosti a rozsahu právních služeb. I tak je ale dobré počítat s nimi dopředu, ať vás na konci nic nepřekvapí.
Nepleťte si: daň z nemovitých věcí stále platí
Zrušení daně z nabytí často vede k jednomu omylu – lidé si ji pletou s daní z nemovitých věcí. To jsou ale dvě různé věci. Zrušená daň z nabytí byla jednorázová a platila se při koupi, kdežto daň z nemovitých věcí zůstává v platnosti a platí ji každý rok vlastník nemovitosti.
Daň z nemovitých věcí odvádíte finančnímu úřadu jednou ročně a její výše závisí na typu, výměře a umístění nemovitosti. Od roku 2024 navíc znatelně vzrostla. Po koupi nemovitosti je proto potřeba podat k této dani daňové přiznání (zpravidla do konce ledna následujícího roku) a poté ji každoročně platit, obvykle jednou platbou do konce května.
Jde ale o řádově nižší částky než někdejší daň z nabytí. Pokud nemovitost pronajímáte nebo vlastníte více nemovitostí, počítejte s tím, že daň z nemovitých věcí platíte za každou z nich zvlášť. U běžného rodinného domu nebo bytu jde o náklad, který rozpočet domácnosti nijak nezruinuje.
Shrnutí
Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí je pro kupující jednoznačně dobrá zpráva – z ceny nemovitosti dnes neodvádíte 4 % navíc a koupě je administrativně jednodušší. Pozor si dejte na to, že každoročně placená daň z nemovitých věcí zůstává, odpočet úroků z hypotéky se u novějších případů snížil na 150 tisíc korun a časový test pro osvobození prodeje se u nemovitostí od roku 2021 prodloužil na deset let. Při samotné koupi pak nezapomeňte na poplatky za katastr, odhad a právní servis.
Jak vám s koupí nemovitosti pomohu
Jako realitní makléřka vás provedu celým procesem koupě tak, aby byl bezpečný a bez nepříjemných překvapení. Pohlídám právní stav nemovitosti, smlouvy i úschovu peněz a pomohu propojit koupi s financováním. Hledáte vhodnou nemovitost? Mrkněte na aktuální nabídku nebo se zaměřte na konkrétní lokalitu – Rožnov pod Radhoštěm, Valašské Meziříčí, Frenštát pod Radhoštěm, Frýdlant nad Ostravicí nebo Kopřivnici.
Informace v článku mají obecný a vzdělávací charakter a nejsou závaznou daňovou radou. Daňová pravidla se mohou měnit a konkrétní situaci je vždy vhodné ověřit u daňového poradce nebo na finančním úřadě.
Často kladené otázky
Platí se při koupi nemovitosti daň z nabytí?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena s účinností od září 2020, a to i zpětně pro vklady do katastru od prosince 2019. Kupující tedy z ceny nemovitosti neodvádí žádná 4 % navíc. Jde o jednu z mála daní, která v posledních letech zcela zmizela.
Kolik se zrušením daně ušetřím?
Ušetříte 4 % z ceny nemovitosti, která dříve putovala státu. U bytu za tři miliony korun to dělá 120 tisíc, u domu za šest milionů 240 tisíc korun. Tyto peníze můžete využít na vlastní zdroje k hypotéce, rekonstrukci nebo vybavení. Pro mnoho kupujících jde o zásadní úsporu.
Zaplatil jsem daň z nabytí v minulosti, mohu ji dostat zpět?
Pokud jste daň zaplatili a vaše koupě spadá do období, na které se zrušení vztahuje (vklad do katastru od prosince 2019), máte nárok na vrácení. Je potřeba podat finanční správě žádost o vrácení přeplatku, a to nejpozději do konce roku 2026. Pokud si nejste jistí, ověřte to na finančním úřadě nebo u daňového poradce.
Můžu si od daní odečíst úroky z hypotéky?
Ano, odpočet úroků z hypotéky zrušen nebyl, pouze se snížil jeho strop. U bytové potřeby pořízené od 1. ledna 2021 si můžete odečíst úroky až do 150 tisíc korun ročně, u starších případů zůstává limit 300 tisíc. Skutečná úspora závisí na výši úvěru a sazbě.
Co je časový test a kdy se mě týká?
Časový test rozhoduje o tom, zda budete při pozdějším prodeji danit příjem z prodeje nemovitosti. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se prodloužil z pěti na deset let. Pokud prodáte dřív a nesplníte podmínky pro osvobození, může příjem podléhat dani z příjmů. Existují ale výjimky, například při použití peněz na vlastní bydlení.
Jaké náklady při koupi nemovitosti tedy zůstávají?
I bez daně z nabytí počítejte se správním poplatkem za vklad do katastru, s odhadem nemovitosti pro banku a obvykle s odměnou za právní servis a úschovu kupní ceny. Při koupi přes realitní kancelář se o smlouvy, prověření i bezpečné předání peněz nemusíte starat. Doporučuji si celý rozpočet koupě připravit hned na začátku.
Plánujete koupi nemovitosti a chcete mít jistotu, že je vše v pořádku? Ozvěte se mi na +420 777 330 631 nebo na info@realitytrojackova.cz – provedu vás celým procesem od výběru po podpis smlouvy.
Marta Trojáčková
vaše realitní makléřka pro Beskydy a Valašsko
